4月からの新生活を迎えるにあたり、現在多くの人が賃貸住宅を探しているはず。しかし、賃貸住宅といってもその数は、メガシティ東京だけでも膨大です。ですから昨今は、いわゆる賃貸住宅探しのポータルサイトで、まずは家賃＆住みたい街から粗選び……そんな探し方が一般的だと思います。
そうしたサイトで、仮に家賃７万円という条件でエリアを絞って探した場合でも候補は数千件に及ぶはず。そのなかから自分に合うたったひとつの物件にたどり着くポイントはいったいどこにあるのでしょうか？ もっと言うと、そもそもその７万円という家賃はどのように決められているのでしょうか？ 今回は、そんな誰もが気になるポイントを、不動産仲介業の大和エステート新宿店で、店長を務める高野光博さんと統括事業部営業部課長の櫻井竜太さんにお話をうかがってきました。
リノベーションの可能性があるので築年数で絞るのはもったいない！
「オーナーである大家さんは、建築にかかった費用を家賃で回収していかないといけません。ですから新築の賃料は、その街の相場や、借り手との需要と供給のバランスを踏まえて設定されていくことになります」
この大前提をもとに、エリア・最寄り駅、駅からの距離、築年数、広さ、間取り、構造、階数などに加え、ソフト面のサービスを含めた設備の充実度も一つの指標となり、家賃は決められていくそうです。
「広さについて言えば、同じくらいの平米数であったとしても、部屋数が多いほうが家賃は高くなる傾向にあります。ただ、この点は使い方次第。狭い部屋が複数に分かれていても使いにくいだけかもしれません。その意味では自分の目で確かめることが大切です」
賃貸住宅を多く掲載している有名ポータルサイトでこうした条件設定をすれば、現在市場に出ている物件はほぼ網羅できるとのこと。ただ、検索する際には、「築年数で絞らないほうが、いい物件に出合える確率が上がります」とアドバイスしてくれました。
「家賃は新築がもっとも高く、築年数が増えていくとだんだんと下がっていきます。ただ一般的に、築後20年程度経った物件は外壁塗装をし直しますし、キッチンやバス・トイレなど水回りを中心にリフォームをかける物件も多くなってきます。そのうえフルリノベーションをかけ、個性的に生まれ変わった物件も多くあるので、決して“古い＝価値が低い”ということにはなりません。とはいえ、ポータルサイトで検索をする場合は、まずは築年数でソートしてしまいがち。修繕に関するチェックボックスはないことも多いので、リノベーションした素晴らしい物件を見逃してしまわないためにも、新築にこだわる方以外は、築年数を広げて検索してみてください」
単純に賃料で条件を狭めるのもNG! サービス付き物件も狙い目
粗選びする際にはもうひとつの落とし穴があります。それは、「家賃」を設定したうえでの検索です。もちろん家賃は重要なファクターですが、単純に「○万円以下」としてしまうと、「サービス付き物件」が脱落してしまう可能性があるのです。
「サービス付き物件の場合、付加価値がついているぶん、どうしても家賃が高くなってしまいます。例えば中央線沿線の西荻窪から三鷹の1DKの物件を7万円以下で探した場合、サービス付きで7万4000円の物件は検索結果からはじかれてしまいます。でも、いまどきインターネットなどは引っ越し後ほぼ必ず契約されますよね？ それを見据えて、昨今の物件の中には、火災保険やインターネットなどのサービスが、最初から付帯した賃貸住宅が増えてきているんです。後からご自身で各種サービスを契約していく場合と最初から必需品であるサービスが付帯してある場合で比べると、トータルすれば後者のほうがお得なことも多いんです」
つまり、家賃だけでソートしてしまうと、立地や広さ、築年数などは希望にピッタリなのに、「サービス分」で足が出て、検索に引っかからないことがあるということ。しかも、その「サービス」は、結局自分で加入するケースがほとんどなのだとしたら、これほどもったいないことはありませんよね！
では、サービス付き住宅にはどのようなものがあるのでしょう。注目は「賃貸住宅D-room」の「サツキ（サービス付き）物件」。暮らしに必要な「リビング補償制度（家財保険）※火災保険の加入不要」や、入居日から使える光インターネット、U-NEXT社のオンデマンドTV、電子書籍、家具家電など、結局あとから加入することが多いサービスが、フルパッケージになっている注目物件なのです。
さらに、ライフスタイルに合わせて最大３つのコンテンツを無料で利用できる「D-room＋」というサービス付き物件もあります。「D-room＋」のコンテンツは、電子書籍読み放題（毎日30分間）の「D-room Books」、Web英会話レッスン（25分のレッスンを毎月４回）、日経BPビジネス動画セミナー、ダンボール２個分のスマート収納サービス「Sumally Pocket」、英語で料理を学べる「キッチン＆English」など現在５つがラインナップされています。このなかから、自分が楽しみたいコンテンツだけを選べる新しいスタイルの物件です。
※サービス付帯内容は、物件により異なります。
検索に「頼りすぎない」ことも大切! 店頭しか聞けない情報もあるはず
でもこうしたサービス付き物件、なかなか探すのが難しそう……。賃料＋サービスでお得になるなら積極的にチョイスしたいですが、どうやって見つけるのが良いのでしょうか。
「検索条件に『サービス付き』という項目はないことが多いので、残念ながら、検索サイトでピンポイントに狙うことはできません。現在は、お客様が物件を絞り込んだうえで、間取り図などの詳細情報をご覧になって初めて、その物件にサービスが付帯されているかどうかがわかる状況です。だからこそ、最初に築年数の条件設定は少し広めに、と申し上げましたが、賃料や地域なども、予算、希望地より少し幅を持たせて探すのが正解だと思います。そのほうが、結果的にご自身の希望に近い物件に出会える可能性がグッと高くなりますから」
加えて店長の高野さんは、「まずは一度、不動産仲介業の店舗にきていただいて、どのようなお部屋でどんなライフスタイルを送りたいのかを私たちに教えてください」と言います。
「店舗でお客様のご要望を詳しくお聞きすることで、家賃検索だけでは出てこない、トータルでお客様にご満足いただける物件をご紹介できる可能性が高くなります。“希望の駅より二つ離れれば、始発駅なので座って通勤できますよ”といった、地域に根付く情報も店頭でならご提供できるはず。急いで物件を決める必要がない場合は、じっくりと我々にご相談いただければ、賃貸情報としてポータルサイトなどにはまだ掲出されていない、これから施工する新築物件のご紹介も可能です」
毎月の家賃を支払う以上、賃貸物件の契約は決して安い買い物ではありません。一大イベントである引っ越しを後悔のないものにするために、賢い物件探し術を取り入れて、トータルでお得なサービス付き物件も候補に入れてみてはいかがでしょう？
文／須永貴子 撮影／黒飛光樹（Tk.c）
【取材協力】
大和エステート 新宿店
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