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2019/9/15 17:00

中古タワーマンションの選び方 ポイントは「大規模修繕を迎えた物件」。なぜ?

マンション、それもタワーマンションとなるとさらにお高い買い物です。新築ではなく、中古で検討されている方も多いことでしょう。この記事では、中古タワーマンションの選び方を、不動産のプロ・渕ノ上弘和さんに解説してもらいます。渕ノ上さんによれば、選び方の決定的なポイントがあるそうですが……?

教えてくれた人

渕ノ上弘和さん

資産価値」を重視した中古マンション選びをサポートする不動産エージェント、コンドミニアム・アセットマネジメント株式会社の代表。中学生の頃から不動産に興味を持ったという不動産オタクで、宅地建物取引主任者資格の講師や、大手マンション管理会社2社への勤務などを経て現職へ至る。

 

中古タワーマンションの選び方、ポイントは1点!

渕ノ上さんによれば、中古タワーマンションを選ぶ際、気をつけるポイントは「大規模修繕工事がすでに終わっているか」に着目すべきとのこと。なぜなら、マンションの今後を、あなたの目で具体的にチェックできるからです。

「そもそも、タワーマンションについては大規模修繕工事の実績データが十分でない部分があったため、外壁補修の際に作業を行うための足場をどのように組むか、ゴンドラをどのように活用するか、そしてその費用はいくらになるのか、などが懸案事項となっていました。

現状として高経年タワーマンションが増加し、工事実績が積み上がるに連れてデータはかなり増えてはきましたが、具体的な大規模修繕工事が終わった状態ならマンションの今後を実際に見て分析できるので非常に魅力的です。築12年〜15年の物件を中心に探していくと、大規模修繕工事を終えた物件が見つかるので、マンション選びの際は優先的に探してみてください」(渕ノ上さん)

 

大規模修繕工事が終わっていると、どんなメリットがあるの?

大規模修繕工事が終わっている物件を選ぶより具体的なメリットを、渕ノ上さんに聞いてみました。

「まずは不具合箇所の修繕検討が終わっているため、次の工事に向けた想定工事費用の分析で今後の戸当たりの想定負担費用が分かります。

修繕後のデータを元に長期修繕計画をブラッシュアップしてあるのであれば、その資金計画や仮に決定されている管理組合としての方針は、マンションの未来を占う上での重要な参考資料となり得ます」(渕ノ上さん)

経年劣化のあるマンションは、どうしても定期的な修繕が発生してしまうもの。国土交通省の資料によれば、12年周期で大規模修繕工事が行われるのが一般的だそうです。大規模修繕のタイミングは住み続けていれば必ずやってくるものですから、その際の戸別の費用負担がはっきりしているというのは安心できるポイントですね。

 

「長期修繕計画をチェックする際は、『長期修繕計画のアップデートが約5年ごとにされているか』、『工事の内容・金額・時期が妥当か』、『資金計画に無駄・無理がないか』などチェックしてみると良いでしょう。長期修繕計画に関しては、仲介会社に依頼すれば入手できるので、相談してみてください。これは、詳しい方でないと判断がつきにくいポイントですが、一般の方は特に資金計画表に注目してみると良いでしょう。グラフを確認するだけでも今後のマンションの資金プランニングが見えてきます。

 

一歩踏み込むのなら、長期修繕計画が約5年ごとに更新がなされているものかどうかを確認した上で、その大項目工事(足場等のを使用して行う大規模修繕工事)の費用や時期に注目して見ると状況がより深く見えてきます。

そして、より一層の深掘りするのであればプロのマンション管理士や、管理に強い仲介会社にお願いして、給排水管工事(更新が必要な素材か否かも含め)、エレベータ工事、そして機械式駐車場があるのなら、その更新、メンテナンス費用を見てもらうと更に情報としての精度が上がります。実施時期等を考慮したこれらの情報を丁寧に分析すれば、『実際上の貯蓄(赤字)はどれだけか』、というマンションの実情が見えてきます。」(渕ノ上さん)

 

住まいは、安心が第一です。タワーマンション探しの際は、「大規模修繕工事」に着目して、メンテナンスのいきとどいた物件を選んでくださいね。

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