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2019/9/1 19:00

駅近以外で超重要な「中古マンションの選び方」とは?マンションのプロに聞いてきた

マンションは、一生を左右する大きな買い物 。そんな買い物だからこそ、明確なこだわりや根拠を持って選びたいところですが、何を重視すればいいのか分からなくなってしまいがちです。

そこで今回は、中古マンションの仲介を手掛ける、コンドミニム・アセットマネジメント株式会社の代表・渕ノ上弘和さんに、マンション選びで重視すべきポイントを聞いてきました。

 

教えてくれた人

渕ノ上弘和さん

「資産価値」を重視した中古マンション選びをサポートする不動産エージェント、コンドミニアム・アセットマネジメント株式会社の代表。中学生の頃から不動産に興味を持ったという不動産オタクで、宅地建物取引主任者資格の講師や、大手マンション管理会社2社への勤務などを経て現職へ至る。

 

 

マンションを選ぶうえで誰もが重視するのが、最寄駅や駅までの距離です。ただ、最寄駅が都心に近くなってくると、マンションの価格も自ずと上がってしまいますし、ここは賢い選び方をしたいところ。また、建物も新築なら当然価格は高いものになりますから、ここもしっかりした考え方を持って選びたいですね。

 

それを渕ノ上さんに聞くと、マンション選びのキモは、「街力」と「建物力」の伸びしろにあるといいます。その2つについて、詳しく聞いてきました。

 

マンションの選び方① 「街力」とは?どうやって測ればいいの??

 

渕ノ上さんは「街力」を以下のように定義しています。

街として持っている魅力。オフィス街からの距離、住環境としての魅力・面白さ、大規模な再開発の予定、交通網の変化など、そういったものが現在・今後のマーケットに影響を与えるほどのものかどうかを表したもの。

 

オフィス街からの距離は読んで字のごとくですが、ここでしっかり考えておきたいのは「住環境としての魅力・面白さ」。渕ノ上さんによれば、近年注目される、「コト消費」に優れた街が優秀だといいます。

「行って楽しいお店がたくさんある、子供を通わせたい学校がある、時間をかけて醸成されてきた雰囲気や再開発によって生まれ変わった街並みがある、そのような事象とコストパフォーマンスの掛け算で『街力』が決まってきます。」(渕ノ上さん)

 

渕ノ上さんがおすすめする、「街力」の高い街は?

と、ここまで街力について説明してきましたが、具体的にどんな街がおすすめなのか、というのが気になりますね。そこで、これについても渕ノ上さんに聞いてきました。子育て世代、アクティブシニア、DINKS(子どもを持たない共働き夫婦)と、ニーズ別におすすめの街を紹介していきます。

子育て世代→東京の湾岸寄りのエリアがおすすめ

「この世代にとっては、コストパフォーマンスを無視しては語れないと思うので、それを主に視野に入れたいと思います。お子様を育てながらの生活になるため、教育環境の充実と、オフィス街からの距離が近いことが何よりも重要です。

そういったポイントから選んでいくと、品川、大崎、大井町といった品川区エリア、月島、明石町といった中央区エリア、森下、住吉といった江東区エリア、そして湾岸エリアでは豊洲、有明等がおすすめです。」(渕ノ上さん)

 

アクティブシニア→歴史あるまち、日本橋・月島・両国がおすすめ

「比較的コストをかけてでも、好立地を選ぶのがおすすめです。『ご飯を食べに行きたい』、『近所を散歩したい』等のニーズが強いケースが多く、日本橋や月島、両国といった歴史があり、”味のある”お店が多くあるような街なら満足度も高くなると思います。」(渕ノ上さん)

 

DINKS→銀座の東側を中心に、コスパを重視して選ぶ

「街の選考基準はアクティブシニアに近くなってきますが、通勤時間やその物件価格といった、コストパフォーマンスにこだわる一面もある方が多い傾向が見られます。

オフィスエリア、そして銀座に近いことから、中央区の銀座東側のエリア(八丁堀、茅場町、新富町エリア等)はコストパフォーマンスとあいまっておすすめできます。広さを求めなくてもよいのなら、港区の麻布十番等のエリアも非常に面白いですね。」(渕ノ上さん)

 

マンションの選び方② 「建物力」とは?どうやって測ればいいの??

 

一方の「建物力」は、「建物の性能やデザイン性全般のポテンシャル」のこと。全国の分譲マンション戸数は平成30年度末で約654.7万戸(平成30年末時点)と非常に多くなっているため、マンションとしての競争力、そのクオリティーが如実に求めらるようになっているのです。

 

「『建物力』は、マンションの造りが『アンティークマンション』(渕ノ上さんによる造語。100年経っても資産として存続しうるマンション)になりうるポテンシャルがあるか、または現状として設備やデザインのアップデートがなされているか、などに着目をして評価していきます。」(渕ノ上さん)

 

渕ノ上さんが特に気にかけているのは、アンティークマンションになりうる条件を満たしているか。チェックポイントは以下の3点です。

建物の造りが街のニーズ(ファミリー、DINKS向け、等)に合っており、長期的なスパンで見てもリセールバリューが期待できること。

・建物の造りが現在、そして未来に向けた時間軸で見ても時代遅れにならないこと

・管理組合が機能しており、しっかりとしたマンション管理が行われていること

 

また、「設備やデザインのアップデート」は、特にマンションエントランスやゴミ置場、エレベータといった箇所を見ればわかるのだそう。

「このなかで、特に大事なのはマンションエントランスです。オートロックが整備されているのは当然ですが、自動ドア化がなされているか、壁面、建具、照明などの更新がなされているかをチェックしましょう。利便性に加え、マンションの雰囲気が大きく変わりますし、他の2つのポイントと併せて、マンション管理組合としての “姿勢”がわかるので重要です。」(渕ノ上さん)

 

マンション選びで気にするべきは、「街力」と「建物力」。あなたが注目しているマンションが「いまどれだけ魅力的か」だけでなく、「今後どうなっていくのか」も含めて考え、後悔しないマンション選びをしてくださいね!

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